Garanti Koza, Koza Park

PROJEDEN KONUT SATIŞLARINDA YAŞANAN SORUNLAR VE ÇÖZÜMLERİ

Konut faizlerinin düştüğü bu dönemde tüketicilerin büyük umutlarla gerek yatırım gerekse de ihtiyaç dolayısıyla yöneldiği konut alımlarında dikkat etmeleri gereken birçok husus bulunmaktadır.

Birçok proje, müteahhittin finansman planlamasının yanlış olmasından, kredilerin ödenememesi nedeniyle banka tarafından projenin sekteye uğratılmasından dolayı tamamlanamamakta, yatırımını buna bağlayan birçok tüketiciyi bir yanda müteahhit bir yanda ipotek alacaklısı banka karşısında mağdur bırakmaktadır. Tüm bunlar olurken, bir de müteahhittin yanıltıcı beyanları buna eklenince işin içinden çıkılamaz bir hale gelmektedir. İşte bu noktada tüketiciye ışık olacak kanuni düzenlemeler ve uyuşmazlık çıkması halinde tüketicinin başvurabileceği hukuki yollar bu makalemizde ele alınacaktır.

Genel olarak Projeden/Maketten Satış olarak bilinen sözleşmeler 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40. Maddesi ile; “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Tanımdan anlaşılacağı üzere tüketici konutun bedelini “konut kendisine henüz teslim edilmemişken” peşin veya taksitler ile ödemekte, satıcı ise anlaşmaya göre bedel ödendiğinde konutu tüketiciye teslim etmesi ve resmi şekilde devretmesi gerekmektedir.

Tapu devri, konut, iş yeri, arsa, arazi gibi herhangi bir taşınmaza ait mülkiyet hakkının eski sahibinden yeni sahibine Tapu Müdürlüğü nezdinde resmî belgeler üzerinde geçişi olarak tanımlanmaktadır.

Teslim ise konutun eksiksiz olarak alıcıya taşınmazın kullanımının alıcıya bırakılması yani anahtar teslimidir.

Peki Projeden/Maketten Satış olarak bilinen sözleşmeler nasıl yapılmalıdır?

Kanunun 41. Maddesi Projeden/Maketten satışın noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılmakta ancak eğer sözleşme Noterde yapılmadıysa bunun geçersiz olacağını satıcının ileri süremeyeceğini düzenlemektedir.

Yani sözleşme Noter ’de yapılmasa bile satıcı bu sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecek, tüketici zarar görmeyecektir.

Bunun yanı sıra Sözleşme, konutun yapı ruhsatı alınmasından sonra yapılacak ve sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu verilecektir.

Sözleşmenin şekil şartlarına uyulmaması yanında bir de müteahhit firmanın ön ödemeli konut sözleşmesinin imzasından sonra nakdi sıkıntıya düşmesi, ticari bir kararla kredi kullanmak suretiyle satılan konutları rehin/ipotek göstermek suretiyle projeyi finanse etmeye çalışması en yaygın mağduriyet olarak gösterilebilir.

Projenin tamamlanabilmesi açısından satıcının kredi kullanması ilk bakışta makul hatta alıcı için dahi lehe olan bir durummuş gibi gözükse de bankaların vermiş olduğu kredilerdeki ağır şartlar ve her halükârda kredinin batmaması amacıyla kanunen kendisine tanınan hakların tamamını sonuna kadar talep etmesi, bazen ödeme planından evvel mevzuatta yer alan bazı hakları önce kullanıp kredi hesabını kat etmesi/kredi ödemelerini kesmesi bu mağduriyetlerin temel noktası olarak ifade edilebilir.

Banka krediden kaynaklı alacağını tahsil etmek için ilk olarak ipotekli konutların satışına başvurmakta, kredi kullanımından hiç haberi dahi olmayan tüketici, eğer dava açıp “cebri icrayı önleyici bir ihtiyati tedbir kararı alamazsa büyük bir riskle karşı karşıya kalmaktadır.

İşte bu noktada uzun yıllardır tüketicinin bu tür mağduriyetlerinin giderilmesi noktasında edinmiş olduğumuz tecrübelerden kısaca bahsetmek ileride aynı olumsuzlukla karşılaşacak tüketicilere yol göstereceğini düşünmekteyiz.

Şöyle ki; son dakikada evinin satılacağından haberi olan tüketicinin bu mağduriyetini giderebilecek bir hukuki yol eğer gerçekten konusunda uzman ve tecrübeli bir ekip ile yönetilmesi halinde mevcuttur.

Tüketici açısından resmî şekil şartına uyulsun veya uyulmasın sözleşme konusu bağımsız bölümün satımında tarafların anlaşma sağlamış olmaları, tüketici tarafından kendisine düşen edimin tamamen ifa edilmiş olması ve sözleşme konusu bağımsız bölümün satıcı tarafından teslime hazır hale getirilmesi veya fiilen tüketiciye teslim edilmesi, tüketici tarafından da fiilen malik sıfatıyla kullanılmaya başlanmış ve taşınmazı mesken olarak kullanıyor olması nedenleriyle tüketicinin tapu iptali ve tescil davası açmakta haklı olduğu çok açıktır.

Satıcının imzalanan ön ödemeli satış sözleşmesine aykırı olarak tüketicinin bilgisi ve icazeti olmaksızın ipoteklerden/hacizlerden, ari, takyidatsız olarak tapuda tüketici adına devir ve tescilini yapma yükümlülüğü altına girdiğinin de kabulü gerekmektedir.

Bu noktada sadece satıcı değil aynı zamanda taraf olan bankaların genel olarak savunması takip etmiş olduğumuz birçok dosyada Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde yer alan tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımın korunmasına dayandırmaktadır. Her ne kadar bahsi geçen Türk Medeni Kanun’un 1023. Maddesi iyi niyetli 3. Kişinin tapu kütüğüne güvenerek mülkiyet ya da başka bir ayni hak kazanımını korumaktaysa da ön ödemeli konut satışlarında ya da basiretli tacir kabul edilen bankanın taraf olduğu dosyalarda farklılık arz etmektedir.

Durumun gerektirdiği özeni gösterdiği halde, bir hakkın kazanılmasına veya başka bir hukuki sonucun gerçekleşmesine ait bir engeli bilmemeye subjektif iyiniyet denir. Bu tanıma göre bankanın iyi niyetli olmasına, basiretli tacirden beklenen yükümlülüklere uymaması veya büyük çaplı projelerde tapuda tüketici adına tescil edilmemiş olsa dahi satıcının tüketicilere ön ödemeli satış sözleşmesi ile satış yapıp yapmadığını araştırması gerekmektedir. İyi niyet kusursuz bilmemedir. Kusursuzluk olmayınca iyi niyet değil kötü niyet vardır. Bu sonuca varınca bir kimsenin ‘icabı hale göre kendisinden beklenen ihtimamı sarfetmediğinin (kusurunun) ispatı onun kötü niyetini ispat’ demektir. Böyle olunca artık ispat yükünün yer değiştirmesine gerek olmaksızın bankanın iyi niyetinin ortadan kalkması bir başka ifade ile kötü niyetli olduğu sonucuna varılmaktadır.

Bu tür davalarda banka tarafının en başta gelen savunması iyi niyetli 3. Kişi olduğu iddiası olacağından yukarıda kısaca bahsetmiş olduğumuz ve daha birçok ayrıntısı bulunan sebeplerden ötürü bankanın bu savunmasına itibar edilmeyerek bankanın koymuş olduğu ipotekler kaldırılarak tüketici lehine tapu tescili yapılmaktadır.

Bu konuyla ilgili daha detaylı bilgi için uzman avukatlarımızla irtibata geçebilirsiniz.