KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentsel Dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ile düzenlenmiştir. Bunun yanı sıra bu konuda, Belediye Kanunu, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği, Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir Harcama Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği, Deprem Bölgelerine Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ile ilgili bir takım kanun, tebliğ ve yönetmeliklerde düzenlemeler mevcuttur.

Kentsel Dönüşüm, afet riski altında bulunan alanlarda, rezerv alanlarında ve 5366 Sayılı Kanun uyarınca yenileme alanı ilan edilen yerlerde, bu alanların dışında ise ancak risk oluşturan yapılarda uygulanabilmektedir. “Bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilân edilebilmesi için; o yerin belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması ve en az ellibin metrekare olması şarttır.”

Kentsel Dönüşüme tabii riskli alanların tespiti; Başbakanlık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait olup, bakanlıkça ilçe belediyelerine tespit yetkisi verilebilir.

Kentsel Dönüşüme tabii rezerv yapı alanlarının tespiti; Yeni yerleşim alanı oluşturmak amacıyla TOKİ veya idarenin talebi üzerine Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenir.

Kentsel Dönüşüme tabii 5366 Sayılı Kanun uyarınca yenileme alanı ilan edilen alanların tespiti; İl Özel İdarelerinde İl Genel Meclisinin, Belediyelerde Belediye Meclisinin üye tam sayısının salt çoğunluğu ile belirlenir.

Kentsel Dönüşüme tabii riskli yapıların tespiti; başta şiddetli depremler olmak üzere afet anında can güvenliğinin sağlanıp sağlanamayacağına esasına dayanır. Tespit yapı maliklerinden herhangi biri tarafından yaptırılabileceği gibi, riskli alanlarda maliklerce yapılmadığı takdirde bakanlıkça yaptırılmaktadır. Riskli yapıların tespiti, herhalde masrafları yapı maliklerine ait olmak üzere, bakanlık tarafından lisanslandırılan kurumlarca tespit ettirilir. İstanbul’da bulunan lisanslandırılan kurumlardan bazıları İstanbul Kültür Üniversitesi, Fatih Üniversitesi, Boğaziçi İnşaat Müşavirlik AŞ (Bimtaş) ve Kartal Yapı ve İnş. San. ve Tic. AŞ’ye (KARYAPSAN) ‘dır.

İlgili kurumlar tarafından riskli yapılara ilişkin rapor tanzim edildikten sonra, 2 gün içinde idareye bildirir, idare bakanlığı bilgilendirir ve 10 gün içinde tapuya bildirimde bulunulur. Bu tespit idare tarafından tapu kaydının beyanlar hanesine şerh işlettirilir. Riskli yapı tespitine karşı maliklerin, 15 gün içinde, riskli yapının bulunduğu yerdeki idareye itirazda bulunmak hakkı bulunmaktadır.

Bundan sonra riskli yapı oluşturan taşınmazın değeri, idare bünyesinde kurulan Kıymet Takdir Komisyonu marifetiyle tespit edilir. Burada piyasa araştırması mahallindeki emlakçılardan alınan bilgi doğrultusunda ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu madde 11’e göre yapılır.

Riskli yapıların yıktırılması hususunda öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilir. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, malik olmasa dahi kiracı olarak ikamet edenlere tahliye tarihinden itibaren, konut, işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılır.

Riskli yapının yıktırılması için ilk olarak maliklere 60 günlük süre verilir. Malikler bu süre içerisinde varsa elektrik, su, doğalgaz borçları ile emlak vergisi borçlarını ödeyerek riskli yapıyı boş olarak kendisi tahliye edip, yıktırmalıdır. Yapmaz ise, idare tekrar kısa bir süre verir. Akabinde yıkılmaz ise masrafı dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere riskli yapıyı yıktırır. İdare yapmış olduğu masrafı, tapuda kendi lehine ipotek yaptırarak binanın paydaşlarından müteselsilen talep eder.

Taşınmaz maliklerine konut ve işyeri verilmesi, yıkılacak riskli yapının bedeli ile doğrudan ilgilidir. Riskli yapının idarece belirlenen bedelini, yeni yapılacak yapıdan fazla ise yani idare borçlu ise; idare malik ile yapmış olduğu sözleşme uyarınca, malike nakdi ödeme yapabilir veya uygun taşınmaz verilerek veya başka bir yerdeki taşınmaz verilerek yapılabilir. Malik borçlu ise; idarece belirlenen vadelerde taksitle ödenecektir. Malikin birden fazla konut veya işyeri alma hakkı olması halinde; malik borçlu ise, verilecek konut noter kurası neticesinde belirlenir, ödeme planı idarece belirlenir.

Üzerindeki riskli yapının yıkılması ve arsa haline gelen taşınmazlar maliklerin payları oranında tapuya tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmeleri esas olduğundan, hisse oranında paydaşların 2/3 çoğunluğunun kararı ile parsellerin tevhit edilmesi, münferit veya birleştirerek veya imar adası bazında uygulama yapılması, yeniden bina yaptırılmasına karar verilir. 2/3 çoğunluk oranı sağlanamaması yani idare ile anlaşma yapılamaması halinde idarece veya TOKİ tarafından iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırılır. İlk taksit ödemesi belirlenen bedelin 1/5 i kadardır.

2/3 çoğunluk sağlanıp, bu karara katılmayan bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları ise, bakanlıkça bedelleri belirlenip, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara ihale ile satılır. Kimse satın almaz ise, bedel üzerinden idare bu payı satın alır, hazine üzerine kayıt yapar, anlaşma yapanların projesinin gerçekleşmesini sağlar.

Konutunda veya işyerinde kendi imkânları tespit ve yıkım için isteyen kişilere bakanlıkça özel hesaptan, teminat mukabili kredi verilebilir. Başvuru bulundukları yer Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılır. Kredi başvurusu bakanlıkça kabul edilenler ile sözleşme yapılır. Tespit kredinin verilmesini müteakip 3 ay içerisinde yapılmalıdır. Yıkım ise kredinin verildiği tarihten itibaren 6 ay içinde yapılıp, enkazın kaldırılması gerekmektedir. Kredinin geri ödemesi verildiği tarihten itibaren başlamak üzere 24 aydır.

Konutunu veya işyerini kendi imkânları ile yapmak isteyen kişilere bakanlıkça özel hesaptan teminat mukabili kredi verilebilir. Başvuru bulundukları yer Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne yapılır, kredi başvurusu bakanlıkça kabul edilenler ile sözleşme yapılır ve kredi biri peşin 4 eşit taksit şeklinde ödenir. Kredinin geri ödemesi, inşaatın bitmesine müteakip, inşaat boyutu ile ters orantılı olarak 3 yıl ila 10 yıl arasında değişmektedir.

Kredi kullananların zorunlu deprem sigortası ve konut sigortası, inşaat devam ederken inşaat (all risk) sigortası, kredi ödemesi esnasında hayat sigortası yapması zorunludur.

Kentsel Dönüşüm kapsamında ilgililerin tebliğ adresi, mernis adresi olup, bu adrese yapılan tebligat muhatabına yapılmış sayılmaktadır.

İdarenin Kentsel Dönüşüm ile ilgili her türlü kararına karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargı yoluna gidilebilir ancak kanun koyucu yürütmeyi durdurma verilemeyeceğini kayıt altına almıştır. Ancak Mezkûr Anayasa Mahkemesi bu hükmü iptal etmesini müteakip, açık bir menfaat ihlali durumunda İdare Mahkemelerinin Yürütmeyi Durdurma kararı vermesinin yolu açılmıştır.